Инвестируйте в Португалию с уверенностью

Если вы покупаете недвижимость в Португалии, вполне возможно, что самым важным документом, который вы подпишете, будет вовсе не финальный договор купли-продажи.
Им станет CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda, или предварительный договор купли-продажи. Именно на этом этапе покупатель и продавец официально принимают на себя обязательства по сделке, обычно вносится задаток, а последствия отказа одной из сторон от завершения сделки приобретают реальное значение.
Для иностранных покупателей CPCV может выглядеть обманчиво знакомо. Есть объект недвижимости, цена, дата завершения сделки и подпись. Но важно не просто увидеть эти четыре пункта. Важно понимать, о чём ещё договорились стороны, какие проверки уже были проведены и что произойдёт, если после подписания выяснится, что что-то не так.

Что на самом деле представляет собой CPCV
CPCV — это юридически обязывающий предварительный договор между покупателем и продавцом. В нём устанавливаются условия, на которых стороны обязуются завершить сделку купли-продажи, как правило, путём последующего подписания публичного акта или удостоверенного частного документа.
Обычно в CPCV указываются стороны и объект недвижимости, согласованная цена и размер задатка, срок или порядок завершения сделки, а также последствия неисполнения обязательств одной из сторон.
Поэтому CPCV — это гораздо больше, чем форма бронирования или выражение намерения приобрести недвижимость.
После подписания CPCV и внесения задатка отказ от сделки может повлечь финансовые последствия. Конкретный результат зависит от условий договора и обстоятельств сделки. Именно поэтому формулировки необходимо внимательно оценивать до подписания, а не после него.

Почему условие о задатке имеет значение
Задаток, обычно называемый sinal, — одно из тех условий, смысл которых покупатели часто понимают в целом, но недооценивают их практическое значение.
В CPCV обычно указывается размер задатка, момент его внесения, его правовой статус и последствия незавершения сделки.
Общее правило хорошо известно: если покупатель не исполняет свои обязательства, он может потерять задаток, а если обязательства нарушает продавец, ему может потребоваться вернуть задаток в двойном размере. Но знать это правило — ещё не значит понимать, насколько вы защищены.
Важно установить, что именно договор считает неисполнением обязательств, какие условия в него включены, какие сроки предусмотрены и урегулированы ли обстоятельства, находящиеся вне вашего контроля.
Если покупка зависит от получения финансирования, продажи другой недвижимости, определённого градостроительного статуса объекта или выполнения иного условия, рассчитывать на то, что договор автоматически вас защищает, может оказаться дорогостоящей ошибкой.

Что следует проверить до подписания
Самый безопасный момент для обнаружения проблем с недвижимостью — до того, как вы приняли на себя договорное обязательство её купить.
Как минимум документы должны позволять установить, кому принадлежит недвижимость, соответствует ли её зарегистрированное описание фактически продаваемому объекту, как объект зарегистрирован для целей налогообложения, каков его статус с точки зрения использования и необходимых разрешений, где это применимо, а также существуют ли обременения или другие вопросы, требующие внимания.
При покупке квартиры также может иметь значение информация о кондоминиуме. Если объект перестраивался, расширялся или был недавно построен, особенно важно внимательно сопоставить фактическое состояние недвижимости с документацией.
Само наличие документа ещё не означает, что он подтверждает именно то, что, как вам кажется, он должен подтверждать.
Поэтому получение папки с PDF-файлами от агента по недвижимости — это только начало комплексной проверки объекта, а не её завершение.

Что происходит, если недвижимость не соответствует документам
Одно из неприятных открытий, с которым можно столкнуться при сделках с недвижимостью в Португалии, заключается в том, что увиденный вами объект и его юридически оформленное состояние не всегда полностью совпадают.
Терраса могла быть закрыта и превращена в помещение. К дому могла быть пристроена дополнительная комната. Гараж мог быть переоборудован в жилое пространство. План объекта может не полностью соответствовать его текущему состоянию.
Некоторые несоответствия можно устранить. Другие способны повлиять на получение финансирования, проведение будущих работ, последующую продажу недвижимости или сроки текущей сделки.
Поэтому перед подписанием CPCV вопрос заключается не только в том, нравится ли покупателю недвижимость. Необходимо понимать, что существует юридически, что существует фактически и урегулированы ли различия между ними.
Если что-либо необходимо легализовать или привести в соответствие с документацией, именно в CPCV можно определить, кто несёт за это ответственность, в какие сроки вопрос должен быть решён и каковы последствия его неурегулирования, вместо того чтобы полагать

Покупка строящейся недвижимости требует другого подхода к CPCV
Если объект ещё строится, существующей недвижимости, которую можно проверить, меньше, а будущих обязательств, которые необходимо определить, — больше.
В договоре может потребоваться закрепить характеристики объекта, планы, отделочные материалы, этапы строительства, предполагаемый срок завершения, допустимые изменения и последствия задержки проекта.
Маркетинговые изображения хорошо подходят для продажи квартир. Но они не заменяют договорные спецификации.
То же относится и к срокам завершения строительства. Предполагаемая дата передачи объекта и установленный договором срок — не обязательно одно и то же.
При покупке строящейся недвижимости CPCV выполняет ещё более важную функцию, поскольку приобретаемый объект пока не существует в окончательном виде. Чем больше должно произойти после подписания договора, тем важнее точно понимать, что именно застройщик обязался предоставить.

Покупка из-за границы не отменяет необходимость проверок
Иностранные покупатели часто проходят значительную часть процесса дистанционно. Это нормальная практика, однако расстояние может создать впечатление, что сделка носит преимущественно процедурный характер.
Доверенность может позволить другому лицу действовать от вашего имени. Можно получить португальский NIF. Денежные средства можно перевести. Документы можно подписать без личного присутствия покупателя на каждом этапе.
Но всё это не меняет сути самой сделки.
Вам по-прежнему необходимо понимать, что именно вы покупаете, кто является продавцом, какие обязательства создаёт CPCV, какие условия ещё должны быть выполнены и откуда поступают средства на покупку.
Банкам, юристам, нотариусам и другим специалистам, участвующим в сделке, также может потребоваться информация для идентификации клиента и подтверждения происхождения средств. Если оставить эти вопросы до момента непосредственно перед завершением сделки, могут возникнуть задержки, тогда как сроки, установленные CPCV, продолжат действовать.

Шесть вопросов, на которые стоит ответить до подписания
Во-первых, имеет ли продавец юридическое право распоряжаться этой недвижимостью?
Во-вторых, соответствует ли объект, описанный в реестре, налоговых и других применимых документах, той недвижимости, которую, как вы полагаете, вы покупаете?
В-третьих, существуют ли перепланировки, вопросы с разрешительной документацией, обременения, вопросы кондоминиума или другие проблемы, которые необходимо решить?
В-четвёртых, какую именно сумму вы вносите в качестве задатка и что произойдёт с ней, если одна из сторон не завершит сделку?
В-пятых, зависит ли ваша покупка от обстоятельств, которые необходимо прямо закрепить в договоре: финансирования, получения документов, легализации изменений, завершения строительства или другого условия?
И в-шестых, реалистичны ли установленные сроки завершения сделки с учётом всего, что ещё необходимо сделать?
Эти вопросы намеренно сформулированы просто. Если на один из них нет ясного ответа, быстрое подписание договора не устраняет неопределённость. Оно лишь переносит её на период, когда вы уже связаны юридически обязывающим договором.

Проверки должны проводиться до принятия обязательств
CPCV — это не просто административный этап между выбором недвижимости и её покупкой. Это один из моментов, когда меняется уровень юридического и финансового риска сделки.
До его подписания вы можете проводить проверки, согласовывать условия договора, запрашивать документы и решать, имеет ли сделка для вас смысл.
После подписания ваши возможности определяются тем, с чем вы согласились в договоре.
Именно поэтому наш гайд по CPCV построен вокруг практической последовательности покупки: какие документы должны быть у вас на руках, какие положения договора стоит прочитать дважды, какие вопросы возникают в связи с задатком, градостроительным статусом, кондоминиумом и покупкой строящейся недвижимости, а также какие проверки следует проводить на каждом этапе.
Цель не в том, чтобы превратить каждого покупателя в юриста по португальской недвижимости. Цель — помочь вам понять, на какие вопросы необходимо получить ответы до того, как вы уже поставили подпись и приняли на себя финансовые обязательства.

Общая информация о сделках с недвижимостью в Португалии, актуальная на дату публикации. Материал не является юридической консультацией, а его прочтение не создаёт отношений между юристом и клиентом.

Если вы покупаете недвижимость в Португалии, довольно скоро вам встретится аббревиатура AMI. Её можно увидеть мелким шрифтом на сайтах агентств, на витрине офиса, внизу буклетов с объявлениями о недвижимости, а позднее — и в договоре, который вы подписываете. Большинство покупателей воспринимают её как некий регистрационный номер и не придают ей особого значения.
Однако AMI стоит уделить пару минут внимания, поскольку это единственная быстрая, бесплатная и общедоступная проверка, которую вы можете провести в отношении компании, сопровождающей, вероятно, одну из крупнейших покупок, которые вы совершите в другой стране. При этом значение AMI регулярно трактуют шире, чем следует, — и именно этому посвящена не менее важная часть этой статьи.

Что на самом деле представляет собой AMI
AMI означает mediação imobiliária — посредничество в сфере недвижимости. Это лицензия, которая позволяет компании осуществлять деятельность в качестве агентства недвижимости в Португалии. Её выдаёт IMPIC — государственный орган, регулирующий этот сектор. Основные правила установлены Декретом-законом № 211/2004 с учётом последующих изменений, в частности внесённых Декретом-законом № 15/2013.
Чтобы получить и сохранять такую лицензию, агентство должно быть надлежащим образом зарегистрированным бизнесом, иметь страхование профессиональной гражданской ответственности на минимальном уровне, установленном законом, предоставить финансовое обеспечение в форме банковской гарантии или страхования поручительства, назначить технического руководителя, соответствующего требованиям к деловой репутации и подготовке, а также не иметь задолженности по налогам и социальным взносам.
Это реальный набор требований, а не просто регистрационный сбор.

Как проверить лицензию
Попросите номер AMI и проверьте его в публичном реестре IMPIC на сайте impic. pt, вместо того чтобы просто доверять информации на сайте агентства.
Агентства обязаны указывать этот номер, поэтому такой вопрос совершенно нормален, и нормально работающая компания без проблем сообщит его вам.
Проверить стоит три вещи: существует ли лицензия, действует ли она в настоящий момент и совпадает ли указанное в реестре название компании с той компанией, с которой вы действительно имеете дело.
Последний пункт выявляет больше расхождений, чем можно ожидать, поскольку бренд на вывеске и юридическое лицо, которое фактически получает ваши деньги, не всегда совпадают, особенно если речь идёт о франшизе.
Если агентство отвечает уклончиво, когда вы спрашиваете номер AMI, или называет компанию, которая не совпадает с данными реестра, вы уже получили важную информацию практически бесплатно.

От чего защищает лицензия
Здесь важно быть точным, потому что фактическая защита уже, чем ощущение надёжности, которое создаёт сама лицензия.
Страхование и финансовое обеспечение предназначены для покрытия убытков, причинённых агентством при осуществлении собственной профессиональной деятельности.
Если агентство ненадлежащим образом распоряжается вашими деньгами, предоставляет недостоверную информацию об объекте или нарушает свои профессиональные обязанности, за ним стоит определённый механизм финансовой ответственности.
Это имеет значение, поскольку альтернатива может заключаться в гражданском иске к компании, у которой фактически нет активов для покрытия убытков.
Кроме того, существует регулирующий орган. Если агентство действует ненадлежащим образом, вы можете подать жалобу в IMPIC, а у компании, которая хочет продолжать работать на рынке, есть причина относиться к этому серьёзно.
Но лицензия не гарантирует исполнение обязательств продавцом.
Если продавец отказывается завершить сделку, если выясняется, что у объекта есть незарегистрированная пристройка, или если обнаруживаются долги перед кондоминиумом, о которых никто не сообщил, страхование агентства не решит эти проблемы.
Такие риски регулируются условиями договора и проверками, которые проводятся до его подписания. Именно этому посвящён наш гайд по CPCV.

Почему лицензированное агентство не означает, что каждый агент квалифицирован
Именно этот момент по-настоящему удивляет многих иностранных покупателей и многое объясняет в тех историях, которыми люди впоследствии делятся.
Лицензия принадлежит агентству.
Требования к подготовке, предусмотренные соответствующим режимом, относятся к техническому руководителю агентства — человеку, ответственному за деятельность компании, — а не к каждому отдельному сотруднику, работающему под этой лицензией.
Кроме того, в Португалии значительная часть агентов вообще не являются сотрудниками агентства.
Они работают на основании договоров о сотрудничестве как самостоятельные специалисты, получают комиссионное вознаграждение и осуществляют деятельность под лицензией AMI агентства примерно так же, как субподрядчик работает под страховым покрытием генерального подрядчика.
Поэтому агентство может полностью соответствовать всем требованиям законодательства, в то время как человек, который показывает вам квартиру, может вообще не иметь формального профессионального обучения.
Многие агенты действительно очень хороши и годами осваивали профессию на практике. Некоторые сменили сферу деятельности три недели назад.
Лицензия AMI не проводит между ними различия и никогда не была для этого предназначена.
Это не повод относиться к агентам по недвижимости с подозрением.
Это повод не воспринимать проверку документов, проведённую агентом, как собственную проверку и не предполагать, что если человек работает легально, то он обязательно внимательно изучил выписку из земельного реестра, которую переслал вам.

На кого на самом деле работает ваш агент
Есть ещё один момент, о котором редко говорят прямо: в большинстве португальских сделок договор о посредничестве заключается между агентством и продавцом, и именно продавец оплачивает комиссию.
Как к покупателю к вам могут относиться очень хорошо. Агент может быть внимательным, отзывчивым и совершенно честным с вами — и при этом вы всё равно не являетесь стороной, которая его наняла.
Это не означает, что кто-то находится на противоположной стороне.
Это лишь означает, что человек, который организует для вас просмотры, запрашивает документы и готовит бронирование объекта, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.
А вам нужен кто-то, чья задача — убедиться, что она состоится безопасно.
Иногда это юрист. Иногда это просто вы сами, если внимательно читаете документы.
Но такой человек в процессе должен быть.

Четыре вопроса, которые стоит задать заранее
Попросите номер AMI и проверьте его в реестре.
Спросите, является ли агент, с которым вы общаетесь, сотрудником компании или работает по договору о сотрудничестве. Это совершенно нормальный вопрос, который помогает понять, как устроено агентство.
Спросите, кто является техническим руководителем. Почти никто этого не делает, хотя такой вопрос помогает понять, есть ли в компании профессионал, формально отвечающий за её деятельность.
И прямо спросите, кто оплачивает комиссию агентства и заключён ли с продавцом эксклюзивный договор о посредничестве.
Хороший агент ответит на все четыре вопроса без колебаний.
При этом значение имеют не только сами ответы, но и то, насколько легко и открыто вам их дают.

Где должен быть указан номер AMI
Согласно статье 40 Декрета-закона № 15/2013, лицензия AMI агентства должна быть указана в договоре.
Когда вы переходите к подписанию предварительного договора — CPCV, — проверьте, что номер AMI там действительно есть и совпадает с тем, который вы проверили в самом начале.
На этом же этапе остальные проверки перестают быть факультативными, поскольку именно в CPCV обычно вносится задаток и определяются последствия того, что сделка может не состояться.
В нашем гайде по CPCV перечислены документы, которые должны быть у вас на руках, положения договора, которые стоит прочитать дважды, а также чек-лист комплексной проверки, организованный по этапам сделки.
Проверка AMI — хороший первый шаг.
Она подтверждает, что компания существует и работает в регулируемой сфере.
Всё, что идёт дальше, требует уже другого вида проверки, и важно понимать, где проходит эта граница, прежде чем вы окажетесь по неправильную сторону от неё.

Клиент и тип задачи:
Британский стартап в сфере well-being и wearable-устройств. Корпоративное право / M&A.

Предыстория:
Комания готовилась вывести продукт в сфере well-being на рынок Великобритании. Базовая технология принадлежала австралийскому стартапу, и компания приобретала другую компанию целиком, включая технологию и само название. Эта сделка в условиях высокой нагрузки дала компании возможность выйти на новый рынок и заключить крупный контракт.

Что мы сделали:

1. Структурировали приобретение таким образом, чтобы компания получила право использовать название и технологию, а основатели сохранили экономическую заинтересованность в проекте.
2. Консультировали инвесторов по коммерческой структуре сделки, чтобы условия были устойчивыми как для австралийского контрагента, так и для компании.
3. Сопровождали переход долей прежних акционеров в период рождественских праздников при жёстких сроках и срочных переработках документов, одновременно координируя подписание в трёх часовых поясах.
4. Провели due diligence, организовали коммуникацию и управление проектом в нескольких языках и рабочих культурах, что помогло компании уверенно закрепиться на рынке.
5. Структурировали вознаграждение основателей в виде долей и поэтапных выплат вместо единовременного денежного платежа, что позволило сохранить оборотный капитал компании.
6. Подготовили устав, адаптированный под компанию ранней стадии, а также внутренние правила для сотрудников и схему долевого участия для прежней команды.

Результат:
Сделка была завершена на условиях, позволивших компании коммерциализировать продукт, сохранив заинтересованность основателей через долевое участие и отсроченное вознаграждение.

Клиент и тип задачи:
Международный стартап стадии Series A+ / корпоративный спор / обязанности директора.

Предыстория:
После выхода международного стартапа стадии Series A+ на рынок бывший директор предъявил компании ряд претензий в связи со своим уходом. Ситуация также затрагивала собственные обязанности директора по разделам 171 и 172 Companies Act 2006.

Что мы сделали:

• Проверили каждую претензию с учётом имеющихся фактов, подготовили индивидуальную документацию, посредничали в коммуникации и использовали доступные доказательства.
• Проконсультировали компанию по её правовой позиции и по соблюдению согласованных условий прекращения отношений.

Результат:
В этом деле претензии не подтверждались фактами и были отклонены на этом основании. Компания не понесла заявленной ответственности, а уход директора был завершён на согласованных условиях, что позволило избежать потенциальных потерь примерно в £45 000.

Клиент и тип задачи:
Международный стартап стадии Series A+ / коммерческий спор / B2B.

Предыстория:
Возник спор из-за выплаты, которую уходящий сотрудник потребовал в связи со сроком уведомления. Подписанного договора, фиксирующего условия, не было, а стороны ранее действовали исходя из предположения о продолжении отношений, которое уже утратило силу. При этом у сотрудника находилась большая часть товарного запаса компании, и он связывал его возврат с получением спорной выплаты.
Компания привлекла внешнего поставщика услуг на фиксированный срок в три месяца. После окончания сотрудничества поставщик потребовал выплату за период уведомления, которая не была предусмотрена согласованными условиями, а также оставался нерешённым вопрос с совместными расходами на мероприятие. Кроме того, поставщик должен был вернуть находившиеся у него товарные запасы и мерч компании, поэтому одновременно требовалось урегулировать несколько взаимосвязанных вопросов.

Что мы сделали:

• Проанализировали имеющиеся факты и основания заявленного требования о выплате.
• Провели переговоры с контрагентом и достигли соглашения на первоначальных условиях сотрудничества.

Результат:
В результате компания вернула товарные запасы и урегулировала претензию на первоначальных условиях, избежав потенциальных потерь примерно в £20 000.