Invista em Portugal com confiança

Se está a comprar um imóvel em Portugal, é bastante provável que o documento mais importante que irá assinar não seja a escritura final.
Será o CPCV — o Contrato-Promessa de Compra e Venda. É neste momento que o comprador e o vendedor assumem formalmente o compromisso com a transação, que normalmente é pago o sinal e que começam a ter relevância as consequências de uma das partes não concluir o negócio.
Para compradores internacionais, o CPCV pode parecer enganosamente familiar. Há um imóvel, um preço, uma data de conclusão e uma assinatura. Mas o mais importante não é reconhecer estes quatro elementos. É compreender o que foi acordado à sua volta, o que já foi verificado e o que acontece se, depois de assinar, se descobrir que algo não está correto.

O que é, na prática, o CPCV
O CPCV é um contrato preliminar vinculativo entre o comprador e o vendedor. Estabelece os termos em que ambas as partes se comprometem a concluir a compra definitiva, normalmente através da assinatura da escritura pública ou de documento particular autenticado numa data posterior.
Em regra, identifica as partes e o imóvel, regista o preço acordado e o sinal, estabelece um prazo ou mecanismo para a conclusão da transação e determina o que acontece se uma das partes não cumprir.
Por isso, é muito mais do que um formulário de reserva ou uma simples manifestação de interesse.
Depois de o CPCV ser assinado e de o sinal ser pago, desistir da transação pode ter consequências financeiras. O resultado concreto depende do contrato e das circunstâncias, razão pela qual a redação importa antes da assinatura e não depois.

Porque é importante a cláusula do sinal
O sinal é uma das cláusulas que os compradores tendem a compreender em teoria, mas a subestimar na prática.
Um CPCV normalmente indica quanto será pago, quando será pago, qual o tratamento dado a esse montante e o que acontece se a transação não for concluída.
A regra mais conhecida é que um comprador que entre em incumprimento pode perder o sinal, enquanto um vendedor que entre em incumprimento pode ter de devolver o dobro do montante recebido. Mas conhecer esta regra não é o mesmo que saber se está efetivamente protegido.
As questões importantes são saber o que o contrato define como incumprimento, que condições foram incluídas, que prazos se aplicam e se circunstâncias fora do seu controlo foram expressamente previstas.
Se a sua compra depender de financiamento, da venda de outro imóvel, de uma determinada situação urbanística ou de qualquer outra condição, presumir que o contrato o protege automaticamente pode ser uma forma dispendiosa de descobrir que não protege.

What should be checked before you sign
The safest time to discover a problem with a property is before you have contractually committed to buying it.
At a minimum, the documentation should allow you to establish who owns the property, whether its registered description corresponds to what is actually being sold, its tax registration, the relevant use or licensing position where applicable, and whether there are charges or other issues requiring attention.
For an apartment, condominium information may matter as well. For altered, extended or recently constructed property, the physical building and the paperwork deserve particularly careful comparison.
A document existing is not the same thing as the document confirming what you think it confirms.
This is why receiving a folder of PDFs from an estate agent is only the beginning of due diligence, not the end of it.

O que deve ser verificado antes de assinar
O momento mais seguro para descobrir um problema com um imóvel é antes de assumir contratualmente a obrigação de o comprar.
No mínimo, a documentação deve permitir confirmar quem é o proprietário do imóvel, se a descrição registada corresponde ao que está efetivamente a ser vendido, qual a situação fiscal do imóvel, qual o regime de utilização ou licenciamento aplicável e se existem ónus, encargos ou outros assuntos que exijam atenção.
No caso de um apartamento, a informação do condomínio também pode ser relevante. Em imóveis alterados, ampliados ou construídos recentemente, deve existir um cuidado particular na comparação entre a realidade física e a documentação.
O simples facto de existir um documento não significa que esse documento confirme aquilo que pensa que confirma.
É por isso que receber uma pasta de PDFs de uma agência imobiliária é apenas o início da due diligence, e não o fim.

O que acontece quando o imóvel não corresponde à documentação
Uma das descobertas mais desconfortáveis numa transação imobiliária em Portugal é perceber que aquilo que visitou e aquilo que está legalmente documentado nem sempre são exatamente a mesma coisa.
Uma varanda pode ter sido fechada. Pode ter sido acrescentada uma divisão. Uma garagem pode estar a ser utilizada como espaço habitacional. A planta pode não corresponder exatamente ao imóvel no seu estado atual.
Algumas discrepâncias podem ser regularizadas. Outras podem afetar o financiamento, futuras obras, a revenda ou o calendário da própria transação.
Por isso, antes de assinar o CPCV, a questão relevante não é apenas saber se o comprador gosta do imóvel. É saber se compreende o que existe juridicamente, o que existe fisicamente e se qualquer diferença entre ambos foi devidamente tratada.
Se alguma situação precisar de ser regularizada, o CPCV é também o local onde podem ser definidos a responsabilidade, os prazos e as consequências, em vez de deixar tudo dependente de uma promessa informal de que o problema será resolvido mais tarde.

Comprar em planta exige um CPCV diferente
Quando o imóvel ainda está em construção, há menos realidade física existente para inspecionar e mais obrigações futuras que precisam de ser definidas.
O contrato pode ter de tratar de especificações, plantas, acabamentos, fases da construção, conclusão prevista, alterações permitidas e consequências de eventuais atrasos no projeto.
As imagens de marketing são úteis para vender apartamentos. Não substituem especificações contratuais.
O mesmo se aplica às datas de conclusão. Uma data estimada de entrega e um prazo contratual não são necessariamente a mesma coisa.
Para quem compra em planta, o CPCV assume ainda maior importância porque aquilo que está a ser adquirido ainda não existe integralmente na sua forma final. Quanto mais coisas ainda tiverem de acontecer após a assinatura, mais importante se torna compreender exatamente aquilo que o promotor se comprometeu a entregar.

Comprar a partir do estrangeiro não elimina as verificações
Os compradores internacionais realizam frequentemente grande parte do processo à distância. Isso é normal, mas a distância pode fazer com que uma transação pareça mais processual do que realmente é.
Uma procuração pode permitir que outra pessoa atue em seu nome. Pode obter um NIF português. Os fundos podem ser transferidos. Os documentos podem ser assinados sem que o comprador esteja fisicamente presente em todas as etapas.
Nada disso altera a natureza da transação.
Continua a precisar de saber o que está a comprar, quem está a vender, a que obrigações o CPCV o vincula, que condições continuam por cumprir e de onde provêm os fundos destinados à compra.
Bancos, advogados, notários e outros profissionais envolvidos na transação também podem necessitar de informação relativa à identificação e à origem dos fundos. Deixar estas questões para imediatamente antes da conclusão pode criar atrasos que o calendário previsto no CPCV não irá acomodar por si só.

Seis perguntas a que deve responder antes de assinar
Primeiro, a pessoa que está a vender o imóvel tem capacidade legal para o vender?
Segundo, o registo predial, a documentação fiscal e os restantes documentos relevantes descrevem o imóvel que acredita estar a comprar?
Terceiro, existem alterações, questões de licenciamento, encargos, assuntos relacionados com o condomínio ou outros problemas que precisem de ser resolvidos?
Quarto, quanto está exatamente a pagar como sinal e o que acontece a esse montante se uma das partes não concluir a transação?
Quinto, a sua compra depende de alguma condição que precise de ficar expressamente prevista no contrato — financiamento, documentação, regularização, construção ou outra condição?
E sexto, o calendário para a conclusão é realista tendo em conta tudo o que ainda tem de acontecer?
Estas perguntas são deliberadamente básicas. Se uma delas não tiver uma resposta clara, assinar rapidamente não faz desaparecer a incerteza. Apenas transfere essa incerteza para o período em que já se encontra vinculado por um contrato.

As verificações devem acontecer antes de assumir o compromisso
O CPCV não é apenas uma etapa administrativa entre escolher um imóvel e comprá-lo. É um dos momentos em que o risco jurídico e financeiro da transação se altera.
Antes do CPCV, pode investigar, negociar cláusulas, exigir documentos e decidir se a transação continua a fazer sentido.
Depois dele, as suas opções passam a ser condicionadas pelo que assinou.
É por isso que o nosso guia CPCV está organizado de acordo com a sequência prática de uma compra: os documentos que deve ter consigo, as cláusulas que vale a pena ler duas vezes, as questões relacionadas com o sinal, urbanismo, condomínio e compras em planta, bem como as verificações a realizar em cada fase.
O objetivo não é transformar cada comprador num advogado especializado em imobiliário português. É garantir que sabe quais são as perguntas que precisam de resposta antes de já ter comprometido a sua assinatura e o seu dinheiro.

Informação geral sobre transações imobiliárias em Portugal, atual à data da publicação. Não constitui aconselhamento jurídico e a leitura deste conteúdo não estabelece qualquer relação entre advogado e cliente.

Se está a comprar um imóvel em Portugal, não demorará muito até se deparar com as letras AMI. Aparecem em letras pequenas nos sites das agências, na montra do escritório, no rodapé dos folhetos de imóveis e, mais tarde, no contrato que irá assinar. A maioria dos compradores interpreta-as como uma espécie de número de registo e segue em frente.

Vale a pena dedicar-lhe dois minutos de atenção, porque a AMI é a única verificação rápida, gratuita e pública que pode fazer sobre a empresa que está a tratar daquela que será provavelmente a maior compra que fará num país estrangeiro. Ao mesmo tempo, é frequente atribuir-se à licença AMI um significado mais amplo do que aquele que realmente tem — e essa é talvez a parte mais útil deste artigo.

O que é, na prática, a licença AMI
AMI refere-se a mediação imobiliária. É a licença que permite a uma empresa exercer atividade como agência imobiliária em Portugal e é emitida pelo IMPIC, a entidade pública responsável pela regulação do setor.

O regime aplicável encontra-se no Decreto-Lei n.º 211/2004, com as alterações introduzidas ao longo dos anos, em particular pelo Decreto-Lei n.º 15/2013.

Para ser titular de uma licença, uma agência tem de estar devidamente constituída como empresa, possuir seguro de responsabilidade civil profissional pelo montante mínimo definido por lei, prestar uma garantia sob a forma de garantia bancária ou seguro-caução, designar um diretor técnico que cumpra os requisitos de idoneidade e formação e ter a sua situação fiscal e contributiva regularizada.
Trata-se de um conjunto real de requisitos, e não simplesmente do pagamento de uma taxa de registo.

Como verificar a licença
Peça o número AMI e confirme-o no registo público do IMPIC, em impic. pt, em vez de confiar apenas no que consta do site da agência.
As agências são obrigadas a exibir esse número, pelo que perguntar por ele é perfeitamente normal, e uma agência em funcionamento deverá fornecê-lo sem qualquer dificuldade.
O que deve verificar é se a licença existe, se está válida e se o nome constante do registo corresponde à empresa com a qual está efetivamente a negociar.
Este último ponto revela mais discrepâncias do que se poderia esperar, porque a marca que vê na porta e a entidade jurídica que recebe o seu dinheiro nem sempre são a mesma, sobretudo no caso de franquias.
Se uma agência for vaga quanto ao número AMI ou lhe indicar um nome que não corresponde ao registo, acabou de obter informação importante com muito pouco esforço.

Contra o que o protege a licença
É aqui que convém ser rigoroso, porque a proteção efetiva é mais limitada do que a sensação de segurança que a licença pode transmitir.
O seguro e a garantia existem para cobrir prejuízos causados pela agência no exercício da sua própria atividade.
Se a agência gerir indevidamente o seu dinheiro, prestar informações falsas ou incorretas sobre o imóvel ou incumprir os seus deveres profissionais, existe um mecanismo de cobertura por trás da sua atividade.
Isto é relevante porque, de outra forma, a alternativa poderá ser uma ação civil contra uma empresa que não dispõe de ativos suficientes para responder pelos prejuízos.
Existe também uma entidade reguladora. Se uma agência atuar de forma inadequada, pode apresentar uma reclamação ao IMPIC, e uma empresa que queira continuar a exercer atividade tem motivos para levar isso a sério.
O que a licença não faz é garantir as obrigações do vendedor.
Se o vendedor não concluir a transação, se se descobrir que o imóvel tem uma ampliação não licenciada ou se existirem dívidas de condomínio que ninguém mencionou, o seguro da agência não é a solução.
Esses riscos são tratados através do contrato e das verificações realizadas antes da assinatura — precisamente o tipo de questões abordadas no nosso guia CPCV.

Porque uma agência licenciada não significa necessariamente um agente qualificado
Esta é a parte que muitos compradores internacionais consideram verdadeiramente surpreendente e que ajuda a explicar muitas das experiências relatadas por quem compra imóveis em Portugal.
A licença pertence à agência.
Os requisitos de formação previstos pelo regime aplicam-se ao diretor técnico da agência — a pessoa responsável pela atividade — e não necessariamente a cada pessoa que trabalha ao abrigo dessa licença.
Além disso, em Portugal, muitos agentes nem sequer são funcionários da agência.
Trabalham ao abrigo de contratos de colaboração como profissionais independentes, recebem comissões e exercem atividade sob a licença AMI da agência, de forma semelhante à forma como um subcontratado trabalha sob a cobertura de um empreiteiro principal.
Por isso, é perfeitamente possível que uma agência cumpra integralmente todas as exigências legais enquanto a pessoa que lhe está a mostrar um apartamento nunca recebeu formação formal específica para aquela atividade.
Muitos agentes são excelentes e aprenderam corretamente a profissão ao longo de vários anos. Outros podem ter iniciado uma mudança de carreira há apenas três semanas.
A licença AMI não distingue entre uns e outros — e nunca foi concebida para o fazer.
Isto não é uma razão para desconfiar dos agentes imobiliários.
É uma razão para não tratar a verificação de documentos feita por um agente como se fosse a sua própria verificação e para não presumir que, pelo simples facto de alguém exercer legalmente a atividade, essa pessoa leu efetivamente a certidão do registo predial que lhe enviou.

Para quem trabalha realmente o seu agente
Há ainda outro ponto que raramente é dito de forma explícita: na maioria das transações em Portugal, o contrato de mediação é celebrado entre a agência e o vendedor, e é o vendedor quem paga a comissão.
Enquanto comprador, pode ser muito bem tratado. O agente pode ser prestável, disponível e completamente honesto consigo — e, ainda assim, não é você quem o contratou.
Isto não significa que alguém esteja contra si.
Significa apenas que a pessoa que organiza as visitas, acompanha a documentação e prepara a reserva do imóvel tem interesse em que a venda seja concluída.
E precisa de existir alguém no processo cujo interesse seja garantir que ela seja concluída em segurança.
Por vezes, essa pessoa é um advogado. Por vezes, é apenas o próprio comprador, lendo tudo cuidadosamente.
Mas alguém deve desempenhar esse papel.

Quatro perguntas que vale a pena fazer desde o início
Peça o número AMI e confirme-o no registo.
Pergunte se o agente com quem está a lidar é funcionário da agência ou se trabalha ao abrigo de um contrato de colaboração. É uma pergunta perfeitamente normal e ajuda a perceber como a agência está estruturada.
Pergunte quem é o diretor técnico. Quase ninguém faz esta pergunta, mas ela permite perceber se existe um profissional formalmente responsável pela atividade da empresa.
E pergunte diretamente quem paga a comissão da agência e se existe um contrato de mediação em regime de exclusividade com o vendedor.
Um bom agente responde às quatro perguntas sem hesitar.
As respostas são importantes, mas a facilidade e transparência com que são dadas também dizem muito.

Onde o número AMI tem de aparecer
Nos termos do artigo 40.º do Decreto-Lei n.º 15/2013, a licença AMI da agência tem de estar identificada no contrato.
Quando chegar ao contrato-promessa, o CPCV, confirme que o número está lá e que corresponde ao que verificou no início.
É também nessa fase que as restantes verificações deixam de ser opcionais, porque é no CPCV que normalmente é pago o sinal e são definidas as consequências de a transação não ser concluída.
O nosso guia sobre o CPCV apresenta os documentos que deve ter à sua frente, as cláusulas que vale a pena ler duas vezes e uma checklist de due diligence organizada por etapas.
A verificação da licença AMI é um bom primeiro passo.
Diz-lhe que a empresa existe e que exerce uma atividade regulada.
Tudo o que vem depois exige outro tipo de trabalho, e vale a pena saber onde termina uma coisa e começa a outra antes de se encontrar do lado errado dessa linha.

Informação geral sobre o regime português de mediação imobiliária, atual à data da publicação. Não constitui aconselhamento jurídico e a leitura deste conteúdo não estabelece qualquer relação entre advogado e cliente.



Quer compreender melhor a licença AMI?
Leia o nosso guia prático sobre a autorização para o exercício da mediação imobiliária em Portugal — quem precisa dela, quais são os requisitos e o que deve verificar ao trabalhar com um agente.

Explorar o Guia da Licença AMI →

Cliente e tipo de assunto:
Uma startup britânica de bem-estar e wearables. Societário / M&A.

Contexto:
Preparava-se para lançar um produto de bem-estar no mercado do Reino Unido. A tecnologia subjacente tinha sido desenvolvida por uma startup australiana, que a empresa iria adquirir integralmente, incluindo a tecnologia e o próprio nome. Esta aquisição, realizada sob forte pressão, permitiu à empresa entrar num novo mercado e assegurar um contrato de grande dimensão.

O que fizemos:

1. Estruturámos uma aquisição que deu à empresa o direito de utilizar o nome e a tecnologia, mantendo os fundadores economicamente envolvidos no projeto.
2. Assessorámos os investidores sobre a estrutura comercial da operação, garantindo que os termos fossem adequados tanto para a contraparte australiana como para a empresa.
3. Acompanhámos a transição das participações dos antigos acionistas durante o período de Natal, com prazos apertados e reformulações de última hora, coordenando simultaneamente assinaturas em três fusos horários.
4. Realizámos due diligence, comunicação e gestão do projeto em várias línguas e culturas de trabalho, ajudando a empresa a consolidar a sua posição no mercado.
5. Estruturámos a contraprestação dos fundadores através de equity e pagamentos faseados, em vez de pagamento integral imediato, preservando o fundo de maneio da empresa.
6. Redigimos estatutos adequados a uma empresa em fase inicial e implementámos orientações para colaboradores e um plano de equity para membros da equipa anterior.

Resultado:
A aquisição foi concluída em termos que permitiram à empresa comercializar o produto, mantendo os fundadores alinhados através de equity e contraprestação diferida.

Cliente e tipo de assunto:
Startup internacional Série A+ / litígio societário / deveres de administrador.

Contexto:
Após a entrada da startup internacional Série A+ no mercado, um antigo administrador apresentou várias reclamações contra a empresa relacionadas com a sua saída. O assunto também envolvia os próprios deveres do administrador ao abrigo das secções 171 e 172 do Companies Act 2006.

O que fizemos:

• Analisámos cada reclamação à luz dos factos disponíveis, preparámos documentação específica, mediámos as comunicações e aplicámos a prova disponível.
• Assessorámos a empresa quanto à sua posição e à manutenção da saída nos termos de cessação previamente acordados.

Resultado:
Neste assunto, as reclamações não eram sustentadas pelos factos e foram rejeitadas com esse fundamento, sem que a empresa incorresse na responsabilidade alegada. A saída foi concluída nos termos acordados, evitando uma exposição de cerca de £45.000.

Cliente e tipo de assunto:
Startup internacional Série A+ / litígio comercial / B2B.

Contexto:
Surgiu um litígio relativo a um pagamento reclamado por um colaborador em saída, associado a um período de aviso prévio. Não existia contrato assinado que definisse os termos e as partes tinham atuado com base numa expectativa de continuidade que entretanto deixara de se aplicar. O indivíduo detinha a maior parte do stock de produtos da empresa e condicionou a sua devolução ao pagamento em disputa.
A empresa contratou um prestador de serviços externo por um prazo fixo de três meses. No final da relação, o prestador exigiu um pagamento relativo a aviso prévio que os termos acordados não previam, permanecendo ainda por resolver um custo partilhado de um evento. O stock e merchandising da empresa detidos pelo prestador também tinham de ser devolvidos, deixando vários pontos a resolver em simultâneo.

O que fizemos:

• Analisámos os factos disponíveis e o fundamento do pagamento reclamado.
• Mediámos a negociação com o indivíduo e alcançámos um acordo com base nos termos originais da relação.

Resultado:
Neste assunto, a empresa recuperou o seu stock de produtos e resolveu a reclamação nos termos originais, evitando uma exposição de cerca de £20.000.